La finance à la conquête de l’immobilier
On le sait, depuis une cinquantaine d’années la finance a pris une part de plus en plus importante dans l’économie, pour trois raisons majeures qu’il est peut-être intéressant de rappeler brièvement.
D’abord le choc de 1971, avec la suspension de la convertibilité du dollar et donc l’avènement de changes flottants, a nécessité le développement d’instruments de couverture pour les échanges internationaux. Avec par conséquent un appel d’air pour les professions financières devenues indispensables à large échelle.
Ensuite, en résultat de l’allongement de la vie et de l’absence de guerre mondiale ou de grandes épidémies, l’épargne s’est accumulée dans les pays avancés au point de dépasser en valeur l’équivalent du PIB, dans les années quatre-vingt aux États-Unis et les années quatre-vingt-dix en Europe. Une autre activité financière s’est alors développée, la gestion d’actifs.
Enfin, il ne serait pas excessif d’affirmer que la crise de 2008 puis celle de 2020, en incitant les Banques Centrales à inonder le monde de liquidités, ont encore renforcé l’omniprésence de la finance dans l’économie telle qu’elle fonctionne aujourd’hui.
Doit-on, ou peut-on parler de finance conquérante ? Force est au moins de constater qu’elle n’a cessé de gagner du terrain, y compris dans les coins et les recoins où l’on s’y attendait peut-être le moins.
L’exemple de l’immobilier en France est intéressant à cet égard. Voilà bien un secteur qui semblait immunisé !
Les Français ont toujours aimé la pierre. Au début des années soixante-dix, quand ils consacraient cent francs de leur épargne à l’immobilier, ils en réservaient sept aux actions. Les professionnels de l’immobilier avaient leur langage et leurs modes de pensée, très loin de la culture financière ou même bancaire. La gestion de patrimoine n’existait pas : le logement attirait l’épargne, les banques recevaient les réserves de précaution. Il fallut attendre 1978 pour qu’un ministre ingénieux réussisse avec un avantage fiscal fracassant à intéresser les Français à la Bourse. Si l’impact objectif fut marginal, le succès psychologique fut certain. Une brèche était ouverte. Les OPCVM ont commencé à se développer dans l’épargne française.
Une seconde brèche fut ouverte avec l’émergence soudaine des SCPI dans les années quatre-vingt. Le banquier pouvait enfin proposer un « bilan patrimonial » puisqu’il avait lui aussi de l’immobilier en magasin, et n’était donc plus suspect de parti pris. Encore peu d’impact objectif, mais une évolution était en cours.
Puis un séisme marqua les esprits. La crise immobilière mondiale qui avait commencé aux États-Unis en 1989 débarqua en France en 1991. Alors que depuis la fin de l’après-guerre les prix du logement n’avaient jamais cessé de progresser, voilà qu’ils tremblaient. Qu’il devenait difficile de revendre, sauf à accepter l’inimaginable, un sacrifice sur le prix de vente. Cette crise fut longue, renforcée par des taux d’intérêt élevés, traumatisante. Lorsque les taux d’intérêt baissèrent enfin en 1997 et que le marché immobilier reprit des couleurs, quelque chose avait changé dans les esprits. De plus, les métiers du conseil patrimonial s’étaient, eux, considérablement développés. Avoir un certain équilibre dans ses placements devenait une approche audible.
Dans cette situation nouvelle les SCPI, qui n’étaient rien d’autre que l’application à l’immobilier du principe des OPCVM en Bourse, commencèrent à croître régulièrement. Quelques gouttes d’eau par comparaison avec l’immobilier détenu directement, quelques gouttes d’eau aussi comparées aux montants détenus en livrets d’épargne ou en assurance-vie. Mais leur croissance était vigoureuse et s’accélérait, sous l’œil de plus en plus inquiet des autorités de contrôle. Quel était la sécurité d’un placement non coté, donc non liquide, s’il continuait à gagner en encours ?
Mais nous avons parlé de finance conquérante. Il y eut deux étapes, l’une française, la seconde européenne.
L’étape française avait pour objectif de remettre les choses à l’endroit du point de vue de la gestion d’actifs. Puisque les SCPI appliquent le principe de fonctionnement des OPCVM, l’idée fut d’aller au bout de cette logique, de créer un OPC Immobilier, ni plus ni moins un OPCVM qui achèterait des immeubles et plus seulement des valeurs mobilières. Ainsi naquirent les OPCI en 2007. Si les SCPI étaient de l’immobilier qui imitait les OPCVM, les OPCI élargissaient à l’immobilier la gamme de produits des gestionnaires d’actifs.
La seconde étape fut encore plus radicale, avec la mise en œuvre en 2013 de la directive européenne AIFM, réglementant l’intégralité des fonds en « investissements alternatifs », donc en particulier en immobilier. Les SCPI devenaient ainsi des Fonds d’Investissement Alternatif en bonne et due forme. La gestion d’actifs, activité financière s’il en est, gagnait en rase campagne l’intégralité des placements immobiliers proposés publiquement à l’épargne.
Depuis lors, SCPI et OPCI ont commencé à faire sortir la « pierre papier » des limites d’un encours marginal dans l’épargne française.
C’est dans ce contexte que Thierry Slama a réalisé son travail de recherche. Qu’une thèse de mastère soit consacrée à la pierre papier est un phénomène intéressant en soi. Au début des années soixante-dix, presqu’aucune thèse, en enseignement économique, n’était consacrée à la finance. Dans les années quatre-vingt-dix les enseignements en finance étaient devenus nombreux, mais presqu’aucune thèse ne portait sur l’immobilier. Aujourd’hui il existe de nombreux enseignements en immobilier ou en gestion de patrimoine, mais la pierre papier est encore rare dans les thèses.
C’est un travail intéressant, qui mérite d’être lu. L’approche retenue est celle notamment des frais, relativement à la performance et au risque, et de la comparaison sous cet angle de l’intérêt des différentes formules d’investissement. Nul doute que ce travail méritera d’être prolongé. On pourrait se demander par exemple quel est l’impact, sur la qualité d’un placement, de sa présence dans les media spécialisés ou même grand public. Ne peut-on penser que le fait d’être en permanence sous les projecteurs est un aiguillon pour les groupes de gestion d’actifs et donc un soutien à la performance de long terme ? Dans ce cas il y aurait d’autres paramètres que la rentabilité, le risque et les frais… ainsi Thierry Slama a eu l’immense mérite d’ouvrir un sujet, que d’autres viendront approfondir ou compléter. Que pouvait-on rêver de mieux pour une thèse ?
Guy Marty
Président d’honneur, IEIF
Fondateur, pierrepapier.fr
