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La vente en viager, ici et au-delà…

21 février 2018 Divers

Les ventes en viager au Grand-Duché de Luxembourg sont rarissimes, à l’inverse de pays voisins, comme la France et la Belgique, où la formule rencontre un franc succès.

La modélisation de la vente d’un bien en viager par des mathématiciens et sa contractualisation par des juristes remontent initialement au XVIème siècle, ceci ayant permis d’en faire un véritable instrument financier et d’assurer son essor.

 

Une définition commune – ou presque – aux 3 pays

Vendre un bien en viager, c’est transférer la propriété du bien à un acquéreur (ou débirentier), qui doit en contrepartie verser une rente, qui est en principe payée mensuellement jusqu’au décès du vendeur (ou crédirentier). Les parties peuvent également prévoir le paiement d’un montant en capital au profit du crédirentier (aussi appelé bouquet) payable le jour de l’acte notarié – sans quoi le montant de la rente est généralement plus élevé.

Ce type de contrat présente un caractère intuitu personae dans le chef du crédirentier, mais rien dans la loi n’interdit à l’acquéreur de « revendre » l’immeuble, toujours en viager, à un tiers.

Dans l’immense majorité des transactions viagères, l’objet est un immeuble mais il peut également s’agir d’un bien meuble, par exemple une voiture de collection, les parts d’une entreprise, etc.

Le viager est donc avant tout un contrat de vente dont la spécificité est d’être aléatoire. L’aléa du contrat de viager est fondé sur l’espérance de vie du vendeur, les obligations de l’acheteur cessant à son décès. La probabilité et le moment de survenance du décès doivent ainsi rester des éléments totalement inconnus de l’acheteur, au risque d’offrir une action en annulation à d’éventuels héritiers.

Toutefois, en Belgique et au Luxembourg les parties peuvent prévoir une limitation contractuelle selon laquelle la rente ne serait versée que durant une période déterminée (15 ans par exemple). Ceci n’est pas permis en France, ou plus exactement, l’opération ne peut, dans ce cas, être qualifiée de vente en viager.

Le viager est qualifié d’« occupé », lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien et continue d’y résider, ou « libre » lorsqu’il quitte le bien au moment de la vente. Nous ne nous pencherons que sur le viager « occupé », qui, à en croire une récente consultation des biens disponibles sur le marché, pourrait représenter plus de 90 % des transactions en Belgique et en France.

L’acte notarié est dans sa quasi-totalité similaire à un acte de vente classique, à savoir non viager ; il reste toutefois à y inclure les mentions relatives à l’éventuel bouquet, à la rente, à la durée de paiement et à l’usufruit, spécifiques à ce type de contrat.

 

Une grande similitude sur le plan du droit civil

Les  dispositions du  Code civil en France, en Belgique et au Luxembourg sont sensiblement les mêmes. L’article 1964, al. 1 du Code civil1)Sauf indication contraire, les références au Code civil renvoient au Code civil luxembourgeois ; en l’occurrence, la numérotation est la même dans le Code civil belge. (C.c.) pose les principes de l’aléa : le fait que chacune des parties puisse tirer un avantage ou un désavantage du contrat dépend d’un événement incertain.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’y a donc pas, dès l’origine, un perdant et un gagnant. Une estimation, par un spécialiste, du montant de l’usufruit, du bouquet et des rentes a précisément pour objectif de rendre le contrat équilibré en termes de prestations réciproques. Des tables d’espérance de vie et de capitalisation2)Voy. notamment   ; ou encore permettent de fonder les calculs des rentes sur des bases scientifiques solides.

Suivant l’article 1972 C.c., le viager peut reposer sur une ou plusieurs têtes : toutefois, sachant qu’en cas de pluralité de crédirentiers les risques viagers pour l’acheteur sont plus importants, rares sont les viagers portant sur plus de deux têtes. Il s’agit généralement du couple-propriétaire de l’habitation familiale. En cas de décès de l’un d’eux, la totalité de la rente continue d’être payée au survivant lorsque la réversibilité de la rente viagère est prévue dans le contrat initial.

Le législateur a également voulu assurer, au jour de l’acte, la présence d’un aléa, garant du caractère équilibré du contrat, et a ainsi prévu que : « [t]out contrat de rente viagère créée sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet »3)Art. 1974 C.c.. « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat »4)Art. 1975 C.c..

Le texte érige ainsi une présomption irréfragable, pour laquelle 3 conditions cumulatives sont posées :

  • le vendeur doit être atteint, à la signature du contrat, d’une maladie précise ;
  • le décès doit avoir été provoqué par cette maladie (c‘est-à-dire à l’exclusion d’une autre cause) ; et
  • le décès doit intervenir dans les 20 jours de la signature de l’acte.

Ces conditions sont objectives, si bien qu’il n’est pas nécessaire que l’acquéreur ait eu connaissance, à la signature du contrat, de l’existence de cette maladie pour que la vente puisse être annulée. Les cas de jurisprudence en Belgique et en France sont rarissimes, et ce pour plusieurs raisons. D’une part, le court délai prévu (20 jours) rend cette action peu commode à mettre en œuvre ; les progrès de la médecine font que les périodes de maladie peuvent aujourd’hui s’étaler sur des durées bien plus longues que lorsque le Code Napoléon a été rédigé. D’autre part, il faut aussi qu’il existe un justiciable ayant intérêt à agir en annulation (héritiers, administrations, etc.).

L’article 1978 C.c. vise quant à lui l’hypothèse où l’acheteur ne paye plus les rentes – il s’agit en l’occurrence de l’hypothèse où il s’agit d’un refus « volontaire » de payer ; l’absence de paiement peut aussi être « involontaire », essentiellement lorsque l’acheteur décède avant le vendeur ; dans ce cas, les obligations de l’acheteur – notamment de payer les rentes – vont échoir à ses héritiers, au travers de sa succession. Le législateur luxembourgeois prévoit dans ce cas uniquement la possibilité pour le vendeur de saisir les biens de l’acheteur, en remboursement des rentes impayées. En Belgique, les notaires insèrent systématiquement dans l’acte de vente une clause selon laquelle un défaut de paiement de trois rentes consécutives permet au vendeur de demander l’annulation de la vente en justice. Une telle pratique pourrait être suivie au Luxembourg.

Une annulation a des conséquences très lourdes pour l’acheteur, qui perd le bouquet ainsi que toutes les rentes payées. Lorsque l’on sait, par ailleurs, que le vendeur bénéficie d’une inscription hypothécaire sur le bien immobilier objet du viager, pour garantir le paiement des rentes, il faut bien constater la grande sécurité juridique au bénéfice du vendeur dans le cadre du viager.

 

Sur le plan fiscal lors de transactions immobilières

Au Luxembourg, le vendeur est exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière puisque la vente porte sur un bien qu’il occupe personnellement et qu’il continue d’occuper. Quant à la rente perçue par le vendeur, 50% sont exemptés d’impôt et les 50% restants sont soumis au taux de TVA normal (17%).

Côté acquéreur, la base d’imposition d’une vente est constituée du prix (le bouquet) en y additionnant les charges (les rentes en l’occurrence).

En ce qui concerne la rente, selon l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines, tout dépend de la formulation de l’acte notarié : s’il y a conversion expresse du prix restant en une rente, il s’agira d’une disposition indépendante soumise au droit de 0,24%.

Les droits d’enregistrement s’élèvent à 7 % (classiquement applicables aux transactions immobilières) d’un montant prenant comme assiette le bouquet (c’est-à-dire le prix de vente) et non la valeur en pleine propriété du bien.

En France, côté vendeur, les rentes sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu mais des abattements sont prévus en fonction de l’âge du vendeur. De 70% pour les plus de 70 ans, il est de 60 % pour la tranche de 60 à 69 ans.

Côté acquéreur, les rentes ne sont fiscalement pas déductibles. Quant aux droits d’enregistrement, ils sont calculés sur la valeur fiscale, à savoir la valeur totale du bien diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation, c’est-à-dire le bouquet additionné de la valeur de capitalisation de la rente.

En Belgique, côté vendeur, ni le bouquet, ni les rentes ne sont taxables dans le chef du crédirentier. Ceci n’est pas valable si l’acquéreur est une personne morale, dont les rentes seront fiscalement déduites. Dans ce cas, la somme de toutes les rentes contractuellement prévues (montant mensuel multiplié par le nombre de mois) sera prise comme assiette de calcul ; ce montant total sera fictivement considéré comme générateur d’un intérêt de 3 % par an et sera imposé à hauteur de 30 %.

Côté acquéreur, les rentes ne sont fiscalement pas déductibles sauf si, comme nous venons de l’évoquer, l’acquéreur est une société ayant la personnalité juridique (à l’exclusion donc des sociétés civiles).

Quant aux droits d’enregistrement, ils sont calculés sur la valeur en pleine propriété de l’immeuble et taxés au taux de 12,5 %. La Région wallonne devrait très prochainement d’une part réduire l’assiette fiscale et d’autre part baisser ce taux à 6%.

La fiscalité des rentes est donc un peu moins favorable au Luxembourg qu’en Belgique, et dans une moindre mesure qu’en France, mais demeure intéressante.

 

Et sur le terrain ?

D’après les informations recueillies auprès de notaires et d’agences immobilières, le viager ne se pratique plus vraiment au Grand-Duché, qui ne compte à notre connaissance aucune agence immobilière spécialisée à cet effet.

Cela peut paraître étonnant, dès lors que ce type de vente est très encadré juridiquement et qu’il est à la croisée de plusieurs besoins sociaux. Par ailleurs, la pyramide des âges y est élevée, de même que le taux de propriétaires habitant leur propre logement (LU : 73%, BE : 72,3% et FR : 64,3%)5)Chiffres Eurostat 2015..

La France recense près de 9.000 transactions annuelles de vente en viager – au sens strict – de biens immobiliers, le paiement de rentes limité dans le temps, y étant interdit, à l’inverse de la Belgique et du Luxembourg.

En Belgique, on dénombre un millier de ventes en viager par an, concentrées sur Bruxelles et la Wallonie. Sur les 10.000 agents immobiliers belges, une dizaine seulement est spécialisée en viager. Le paiement des rentes y est majoritairement limité dans le temps (15 ans en moyenne) contrairement à l’usufruit du bien immobilier, qui permet au crédirentier de continuer à occuper les lieux jusqu’à son décès ou de le donner en location et d’en percevoir les fruits s’il doit partir pour une maison de retraite.

A notre sens, l’origine du désintérêt actuel au Luxembourg à l’égard du viager n’est pas à chercher dans une différence au niveau du droit civil, puisque ce dernier qui le réglemente est sensiblement le même que chez nos voisins.

Ce n’est pas non plus le niveau de pension plus élevé qui pourrait en être la cause, ce dernier étant très largement compensé par le coût de la vie au Grand-Duché.

Les raisons du désintérêt pourraient finalement être de deux ordres : d’une part, la fiscalité est en effet moins favorable au crédirentier qu’en Belgique, celui-ci voyant sa rente imposée comme un revenu. On peut s’interroger sur cette classification fiscale, alors qu’il s’agit plutôt d’un étalement dans le temps d’un capital (position du fisc belge).

Une modification législative suscitant plus de candidats-vendeurs répondrait en partie aux attentes des seniors – en leur permettant de rester plus longtemps à leur domicile grâce à ce complément de retraite appréciable – et éviterait à la collectivité et aux enfants de supporter le coût d’un placement prématuré en institution.

C’est dans cet objectif de maintien à domicile que la Belgique devrait prochainement diminuer les droits d’enregistrement sur les ventes en viager.

En revanche la fiscalité luxembourgeoise pour l’acquéreur est extrêmement intéressante par le fait d’une assiette de calcul très réduite.

D’autre part, l’éducation du marché est importante. Les résidents luxembourgeois, vendeurs et acheteurs potentiels, connaissent peu le viager.

Répondant au défi du vieillissement de la population, un effort de promotion du viager par le monde politique, juridique et financier serait souhaitable. De surcroît, il s’agit d’un outil de planification successorale intéressant.

Un élément supplémentaire plaidant en faveur du viager est qu’il permet aux jeunes générations, confrontées à l’inflation des prix de l’immobilier, d’accéder à la propriété.

 

Philippe VERDONCK6)Nous souhaitons remercier Me Anja Holtz, notaire à Esch-sur Alzette, pour son aide.

Licencié en droit et expert viager,

CEO ViaFund & Viah7)www.viafund.lu, www.viah.be

Références   [ + ]

1. Sauf indication contraire, les références au Code civil renvoient au Code civil luxembourgeois ; en l’occurrence, la numérotation est la même dans le Code civil belge.
2. Voy. notamment   ; ou encore
3. Art. 1974 C.c.
4. Art. 1975 C.c.
5. Chiffres Eurostat 2015.
6. Nous souhaitons remercier Me Anja Holtz, notaire à Esch-sur Alzette, pour son aide.
7. www.viafund.lu, www.viah.be

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