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Un mètre aux normes

21 août 2015 Droit civil

Legimag n°2 - Le crochet du droit - droit civil - Un mètre aux normes

Il est des sujets sempiternels qui viennent ponctuer l’année médiatique : on pense aux régimes minceur du mois de juin, aux augmentations du mois de juillet, au rythme scolaire de septembre. Au Luxembourg, il faut ajouter le manque d’informations fiables sur l’évolution des prix de l’immobilier à l’occasion de la semaine du logement en octobre.

Certains condamnent l’absence de statistiques fondées sur des chiffres fiables surtout en matière d’immobilier résidentiel ; d’autres s’agacent de l’absence de réaction des pouvoirs publics en la matière. En un mot comme en cent, au Luxembourg, on ne sait pas ce qu’est un mètre carré ni à quoi cela peut bien servir.

Et pourtant, une connaissance partagée par tous les acteurs du secteur immobilier permettrait sur le long terme et de manière permanente de modérer les tendances à surestimer un bien immobilier quand on en est le propriétaire ou l’agent immobilier commissionné sur la vente.

Incontestablement, la superficie n’est pas le seul élément entrant en ligne de compte pour le calcul du prix d’un immeuble : l’emplacement, la vue, la qualité des finitions, l’état d’entretien intérieur, extérieur, de l’immeuble, l’étage, l’orientation, l’environnement ….

Or, l’idée n’est pas de donner un prix au mètre carré applicable uniformément à tous les biens sur tout le territoire mais bien de mettre en relation un prix avec une unité de mesure imposée, et de travailler ces données selon des méthodes statistiques éprouvées1)Voy. : Service des Études économiques et de la Prospective – La Délégation pour la planification du Sénat – septembre 2007.. Ainsi, on obtiendra un système de valeurs comparables entre elles.

Ce serpent de mer agite les eaux luxembourgeoises depuis un certain nombre d’années désormais.

Dans son avis du 7 juin 2007 sur le projet de loi 5696 dit « Pacte Logement », la Chambre des salariés (à l’époque Chambre des Employés privés) emboîtait le pas au CES reprenant ses termes mêmes du rapport de 2006 : « (…) Comment améliorer les choses si l’on ne peut les mesurer? L’insuffisance des statistiques disponibles devient un véritable obstacle à l’analyse du marché du logement et empêche toute politique rationnelle.

La CEP-L se rallie au CES, qui demande au Gouvernement, dans le cadre de la réforme des administrations fiscales, d’améliorer sensiblement les statistiques foncières par une saisie complète et un traitement adéquat de toutes les données disponibles auprès des acteurs impliqués y compris les notaires. Les données rassemblées par l’observatoire de l’habitat, sur base d’annonces immobilières publiées, devraient être évaluées de manière à déterminer leur contenu informationnel par rapport aux données administratives centralisées par le STATEC. »

Même dénoncée à l’époque en France pour n’être qu’a minima, la loi Carrez a fêté en 2012 ses seize ans d’existence. Au Luxembourg, cela fait maintenant au moins 12 ans que le problème a été soulevé. Au demeurant, des annonces avaient été faites lors de la dernière période électorale, sans être suivies d’effet.

L’interrogation sur la raison d’un tel immobilisme devient donc légitime tant le préjudice est latent.

Il concerne le consommateur tout d’abord qui n’est pas assuré de ce qu’il achète. Il suffit de se reporter aux annonces immobilières, tant pour les locations que pour les ventes, qui, lorsqu’elles précisent la surface, ne le font que de manière approximative et ne permettent guère la comparaison.

Heureusement, dans le cas de vente de lots de copropriétés, l’approximation, difficilement admissible, a été palliée par la loi du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété qui prévoit le cadastre vertical obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er avril 1989 et l’obligation de mentionner une « surface utile » du lot privatif dans l’acte de vente ou la décision de justice. Mais pourquoi diantre ne pas avoir la même chose pour les maisons ?

Il concerne l’Etat ensuite. Des statistiques fiables donneraient aux dirigeants politiques du pays la possibilité d’analyser le marché du logement et d’y adapter la politique gouvernementale. L’objectif premier,  et d’ailleurs avoué, des politiques publiques en matière de logement est « de baisser voire stabiliser de manière durable les prix du foncier et de l’habitat »2)Selon l’exposé des motifs du projet de loi n°5696 promouvant l’habitat, créant un « pacte au logement » avec les communes, instituant une politique active de maîtrise du foncier et modifiant certaines dispositions du Code Civil.. Or les seuls indices servant de base à l’appréciation du phénomène sont ceux de l’Observatoire de l’Habitat, dont les méthodologies détaillées sur son site Internet3)Voy. qui se fondent sur les prix annoncés, le potentiel foncier et les prix enregistrés sonnent comme autant d’aveux de faiblesse sur un rôle indicatif nettement insuffisant pour aborder le problème de façon plus scientifique.

Ces différences de traitement selon que le bien immobilier est ancien ou récent, en lot ou entier, mettent en évidence la difficulté pour pouvoir comparer les chiffres et prendre des décisions sur base d’informations cohérentes. La variabilité des prix d’une commune à l’autre, voire d’un quartier à l’autre, ne font que l’objet de vagues estimations et handicapent ainsi la gestion de l’aménagement du territoire.

A quoi bon une transparence accrue sur ce qui représente l’achat d’une vie ?

Pour protéger ou rassurer l’acquéreur ou le locataire sur le prix qu’il paye, le vendeur devenant lui-même acquéreur sur le prix qu’il demande et celui qu’il va payer ?

Pourquoi permettre à l’assureur et au banquier une meilleure appréciation du risque encouru ?

Qui verrait un intérêt à ce que l’Etat ajuste ses politiques de logement, d’aménagement du territoire ainsi que sa fiscalité, par exemple dans le cadre de la lutte contre la fraude fiscale ou d’une réforme à terme de la valeur unitaire ?

Reprenons. Il apparaît de plus en plus indispensable de pouvoir connaître les évolutions d’aussi bien la vente de biens que celle des loyers afin de pouvoir pratiquer une politique de logement et d’aménagement du territoire globalement cohérente. Par ailleurs, le recours en fixation du prix du loyer devant la commission des loyers dans les communes de plus de 6.000 habitants gagnerait en précision et objectivité4)Voir article 8 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. s’il pouvait se fonder sur des données standardisées.

Tout bien immobilier, quel que soit son usage ou sa destination, devrait par conséquent, faire l’objet d’une mesure de sa surface dès lors qu’il fait l’objet d’une vente ou d’une location commerciale ou à usage d’habitation.

Pour parvenir à cela, nul besoin de réformer en profondeur.

Le Luxembourg dispose déjà de tout l’arsenal législatif qu’il suffit d’adapter. On pense au code civil qui régit la problématique dans son livre troisième, articles 1601-5, 1616 à 1620, à l’article 4 de la loi de 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété et l’article 3 de son règlement grand-ducal d’exécution. On pense aussi à la législation sur l’aide au logement, la plus précise en terme de détermination de la surface et qui introduit une notion de surface utile d’habitation.

Enfin la législation sur les critères de location prévoit la notion de surface minimale ainsi qu’une hauteur sous plafond.

Politiques, administratifs, sortez donc crayons et télémètres laser afin qu’enfin, l’Etat n’ait plus les yeux bandés, petit privilège, rappelons- le, réservé à la Justice.

 

Laurence Raphaël

Legimag n°2, Janvier-mars 2013, Le crochet du droit.

 

Références   [ + ]

1. Voy. : Service des Études économiques et de la Prospective – La Délégation pour la planification du Sénat – septembre 2007.
2. Selon l’exposé des motifs du projet de loi n°5696 promouvant l’habitat, créant un « pacte au logement » avec les communes, instituant une politique active de maîtrise du foncier et modifiant certaines dispositions du Code Civil.
3. Voy.
4. Voir article 8 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

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