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Le prêt immobilier : à consommer – presque – sans modération !

23 mai 2017 Droit bancaire

PrêtImmobilier-Thewes&Reuter-Article-Legitech.lu

Avec un léger retard sur le délai fixé au 21 mars 2016 par le législateur européen, la loi du 23 décembre 20161)Loi du 23 décembre 2016 portant: 1. transposition de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010; et 2. modification du Code de la consommation vise à transposer en droit luxembourgeois la directive 2014/17/UE3)Directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) N° 1093/2010. (ci-après « la Directive MCD » pour Mortgage Credit Directive), concernant les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, transposition qui a pris la forme d’un nouveau chapitre au sein du Code de la consommation (« Chapitre 6 – Contrats de crédit immobilier »).

Au-delà des mesures à caractère général qui laissaient une marge de manœuvre relativement faible aux États membres, il nous a paru opportun d’analyser de quelle manière certains points particuliers de la Directive MCD ont été traités au Luxembourg en procédant à une comparaison avec la transposition de ces règles dans les pays limitrophes.

L’examen des travaux parlementaires permet de constater que l’essentiel du débat a porté sur l’étendue des droits conférés aux consommateurs au niveau de la limitation des pénalités en cas de remboursement anticipé et de l’amélioration du degré d’information au stade précontractuel.

Limitation des pénalités en cas de remboursement anticipé

Face à la baisse constante des taux d’intérêts, nombreux sont les consommateurs qui ont envisagé de procéder au remboursement anticipé de leur prêt hypothécaire contracté à un taux fixe — bien supérieur — il y a plusieurs années. Cette démarche a souvent été avortée face aux pénalités substantielles qui étaient encourues, selon des calculs souvent difficilement compréhensibles pour les consommateurs et qui sont censées couvrir les frais de refinancement des banques sur les marchés financiers.

Un auteur belge explique qu’une telle pénalité, traditionnellement appelée indemnité de remploi, « vise ainsi à compenser la perte d’intérêts durant le temps nécessaire au remploi ou, du moins, la perte d’intérêts découlant du caractère moins lucratif du nouveau placement opéré. L’indemnité de remploi vise en outre, le cas échéant, à compenser les coûts administratifs (décomptes, correspondance avec le client, démarches pour replacer le capital…) générés par le remboursement anticipé»2)C. Biquet-Mathieu, « Crédit hypothécaire et crédit d’investissement — Indemnités, frais et pénalité » in Le crédit hypothécaire — Actualité et réponses pour la pratique, Anthemis, Limal, 2015, p. 146, §65.

Afin de permettre une meilleure visibilité des consommateurs sur ce point, la Directive MCD a donné la possibilité aux États membres d’encadrer les indemnités dues en cas de remboursement anticipé : « Les États membres peuvent prévoir que le prêteur a droit à une indemnisation équitable et objective, lorsque cela s’avère justifié, pour les éventuels coûts directement supportés du fait du remboursement anticipé du crédit, mais n’impose pas de pénalité au consommateur. À cet égard, l’indemnisation ne dépasse pas la perte financière du prêteur. Dans ces conditions, les États membres peuvent prévoir que l’indemnisation ne peut dépasser un certain niveau ou qu’elle ne peut être autorisée que pour une certaine durée »4)Directive MCD, Article 25, §3..

La mise en œuvre de cette possibilité a été codifiée dans le nouvel article L. 226-20 du Code de la consommation :

« De surcroît, lorsque le contrat de crédit immobilier a été contracté en vue de l’acquisition d’un logement qui a servi d’habitation effective et principale au consommateur pendant une période ininterrompue de deux ans au moins, l’indemnité visée à l’alinéa 1 ne peut en aucun cas excéder la valeur correspondant à six mois d’intérêts sur le capital remboursé lors de chaque remboursement anticipé, calculés au taux débiteur applicable au contrat de crédit immobilier le jour du remboursement anticipé5)Souligné par l’auteur.. Le présent alinéa ne s’applique pas à la fraction du montant cumulé des remboursements anticipés qui dépasse 450.000 euros »6)Art. L. 226-20, 3), alinéa 2..

Ces restrictions sont assez similaires à celles mises en place chez nos voisins français:

« L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l’article L. 313-47, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement »7)Art. R313-25, alinéa 1er  du Code de la consommation français..

Nonobstant l’absence de condition d’habitation effective et la différence de référentiel utilisé (taux débiteur applicable au jour du remboursement versus taux moyen du prêt), une seconde limitation a donc été introduite en France en plafonnant le montant de l’indemnité par rapport à un pourcentage du capital restant dû.

La décision de limiter les indemnités dues en cas de remboursement anticipé n’a cependant pas fait l’objet d’un consensus au sein de tous les pays membres de l’Union européenne.

Ainsi, lors de la transposition de la Directive MCD en Allemagne, il a été décidé de ne pas plafonner l’indemnité due.

Enfin, en Belgique, le principe est que « [c]ette indemnité ne peut excéder trois mois d’intérêt »8)Article VII.147/12, §1 du Code de droit économique belge..

Outre cette limitation supplémentaire, nos voisins belges ont également prévu un certain nombre de cas où aucune indemnité n’est due, notamment «  dans le cas  d’un remboursement consécutif au décès, en exécution d’un contrat annexé ou adjoint »9)Article VII.147/12, §2, 2° du Code de droit économique belge..

Une telle exception au droit à l’indemnité — non reprise au Luxembourg ou en Allemagne — a également été codifiée en France :

« […] aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers »10)Art. L313-48 du Code de la consommation français..

Ainsi, si le législateur luxembourgeois a bien prévu une limitation des indemnités encourues en cas de remboursement anticipé, d’autres pays voisins ont été plus loin dans la mise en place de mécanismes protecteurs des consommateurs.

Le fait d’obliger les organismes prêteurs soumis à la loi luxembourgeoise à inclure une clause directement dans le contrat de prêt immobilier — obligation non prévue par la Directive MCD — participe toutefois à un effort d’assurer une information exhaustive du consommateur luxembourgeois.

Informations précontractuelles et délai de réflexion

Une des nouveautés apportées par la Directive MCD est l’obligation faite aux établissements bancaires de fournir des informations relatives au prêt sous un format particulier — une fiche d’information standardisée européenne (« FISE ») — permettant de faciliter la comparaison des propositions de prêt faites au consommateur par différents organismes prêteurs.

Cette fiche va ainsi permettre d’identifier les principales caractéristiques du prêt, que ce soit au niveau de la durée, du type de prêt, du taux d’intérêt applicable, du taux annuel effectif global (TAEG) ou encore du nombre et de la périodicité des versements, échéancier indicatif à l’appui.

Outre le listing de ces informations, la Directive MCD impose aux États membres de mettre en place un délai de réflexion afin que les consommateurs puissent comparer les FISE reçues de différents organismes prêteurs.

A minima, la Directive MCD prévoit que ce délai doit être au minimum de 7 jours. Il peut cependant prendre différentes formes :

« Les États membres précisent que la période définie au premier alinéa constitue soit un délai de réflexion avant la conclusion du contrat de crédit, soit un délai pour l’exercice d’un droit de rétractation après la conclusion dudit contrat, soit une combinaison des deux.

Lorsqu’un État membre fixe un délai de réflexion avant la conclusion d’un contrat de crédit:

  1. a) l’offre engage le prêteur pendant la durée du délai de réflexion, et
  2. b) le consommateur peut accepter l’offre à tout moment pendant le délai de réflexion.

Les États membres peuvent prévoir que les consommateurs ne peuvent accepter l’offre pendant une période ne dépassant pas les dix premiers jours du délai de réflexion »11)Article 14, §6 de la Directive MCD.

En pratique, la manière dont ce délai de réflexion a été transposé par les différents États membres varie considérablement.

En Allemagne, il a été opté pour une transposition a minima avec uniquement la mise en place d’un délai de sept jours pendant lequel l’organisme prêteur est tenu de maintenir les conditions indiquées dans son offre12)BGB, §495 Absatz 3..

Au Luxembourg et en Belgique, c’est aussi un simple délai de validité des propositions de prêt qui a été prévu mais il a été rallongé à quatorze jours13)Art. L. 226-8 du Code de la consommation luxembourgeois et Article VII.127, §3 du Code de droit économique belge..

A noter encore que le législateur belge a prévu également un droit de rétractation pendant un délai de 14 jours à compter de la conclusion du contrat de crédit, sauf si une sûreté hypothécaire a déjà été constituée14)Article VII.138, §1 du Code de droit économique belge..

En France, la durée de maintien de l’offre de prêt a été fixée à 30 jours, mesure qui est couplée avec une première période de 10 jours pendant laquelle le consommateur ne peut pas accepter l’offre qui lui a été proposée15)Articles L313-34 et L313-39 du Code de la consommation français..

Une incertitude quant à l’effet rétroactif de la loi

Cette étude comparée permet de constater que le Luxembourg a opté — dans une large mesure — pour une amélioration sensible des droits des consommateurs qui souscrivent à un contrat de prêt dans l’optique de l’acquisition ou de la construction d’un bien immobilier à usage résidentiel.

Les choix qui ont été opérés par le législateur luxembourgeois laissent transparaître une tendance — mesurée — à l’interventionnisme en évitant toutefois de pénaliser excessivement les organismes prêteurs.

Une question qui reste en suspens est celle de la validité de l’effet rétroactif donné aux mesures prévues dans la loi du 23 décembre 2016 — notamment celles liées aux remboursements anticipés — à tous les contrats conclus après le 21 mars 2016.

Cette mesure, permettant potentiellement de limiter l’exposition du Luxembourg à une sanction pour non-transposition dans les délais fixés par la Directive MCD a été fortement décriée par la Chambre de Commerce dans son avis.

Même si le Conseil d’Etat a fait preuve d’une certaine réserve en estimant qu’il « […] ne saurait toutefois préjuger de la position que pourra prendre le juge luxembourgeois à l’occasion d’un litige16)Conseil d’Etat, Doc. Parl. N° 70253 avis du 27.10.2016, page 12. », il est palpable que la rétroactivité de cette mesure est susceptible de donner lieu à des différents dans l’hypothèse où un établissement bancaire refuserait de limiter les pénalités portant sur un prêt conclu entre le 21 mars 2016 et l’entrée en vigueur de la loi transposant la Directive MCD, soit le 31 décembre 2016.

Sous l’angle du plafonnement des pénalités, l’intérêt immédiat de la Directive MCD paraît donc limité. En effet, les consommateurs qui sont vraiment intéressés par une réduction des pénalités sont ceux qui ont contracté un prêt lorsque les taux étaient très élevés. Or ces derniers ne pourront en principe pas bénéficier des effets de la Directive MCD.

N’y aurait-il pas — indirectement — une rupture d’égalité entre les consommateurs ayant conclu un contrat de prêt avant le 21 mars 2016 et les autres, du seul fait de la fixation de cette date comme prise d’effet ? La question pourrait occuper les prétoires dans les prochaines années…

Pierre REUTER – Avocat à la Cour – Associé

Thibault CHEVRIER – Avocat à la Cour

Etude Thewes & Reuter

Legimag n°17 – mars 2017 – Nos chers voisins.

Références   [ + ]

1. Loi du 23 décembre 2016 portant: 1. transposition de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010; et 2. modification du Code de la consommation
2. C. Biquet-Mathieu, « Crédit hypothécaire et crédit d’investissement — Indemnités, frais et pénalité » in Le crédit hypothécaire — Actualité et réponses pour la pratique, Anthemis, Limal, 2015, p. 146, §65.
3. Directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) N° 1093/2010.
4. Directive MCD, Article 25, §3.
5. Souligné par l’auteur.
6. Art. L. 226-20, 3), alinéa 2.
7. Art. R313-25, alinéa 1er  du Code de la consommation français.
8. Article VII.147/12, §1 du Code de droit économique belge.
9. Article VII.147/12, §2, 2° du Code de droit économique belge.
10. Art. L313-48 du Code de la consommation français.
11. Article 14, §6 de la Directive MCD
12. BGB, §495 Absatz 3.
13. Art. L. 226-8 du Code de la consommation luxembourgeois et Article VII.127, §3 du Code de droit économique belge.
14. Article VII.138, §1 du Code de droit économique belge.
15. Articles L313-34 et L313-39 du Code de la consommation français.
16. Conseil d’Etat, Doc. Parl. N° 70253 avis du 27.10.2016, page 12.

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